L’origine economico. A livello immobiliare si assiste ad un

L’origine dell’istituto
della multiproprietà è europeo, a Superdèvoluy,
una località nelle Alpi francesi, a metà del secolo scorso la
Société
des Grandes Travaux de Marseille
propone
per la prima volta questa soluzione utilizzando lo slogan “Ne
louez plus la chambre – achetez l’hotel,
c’est moins onéraux!”.
Successivamente presso l’Istituto Nazionale della Proprietà
Intellettuale verrà registrato il marchio sotto il nome di
“Multipropriété”.
L’iniziativa
attirò subito l’attenzione perchè aveva un duplice vantaggio sia
per il costruttore, che per l’acquirente. Il primo può reperire
immediamente i fondi che servono per completarela costruzione
dell’edificio senza dover anticipare delle somme di denaro, che
tendenzialmente sono ammortizzate dai ricavi futuri, incerti e
volatili. L’acquirente
può comprarsi una seconda casa di villeggiatura, spendendo molto
meno rispetto all’acquisto
individuale, mantenendo
la titolarità del bene e dividendo le spese con gli altri
comproprietari. Come
già anticipato nel paragrafo 1, l’iniziativa nonostante sia nata in
territorio europeo ha avuto il via nei paesi anglosassoni. Ogni
paese ha scelto, tranne nel caso di interventi comunitari, di
adottare le misure che riteneva più idonee allo scopo. Come si vedrà
dallo sviluppo normativo si è scelto di porre molto attenzione nei
riguardi della multiproprietà a causa del trasferimento di un
diritto reale equiparabile ad un acquisto immobiliare. La
multivacanza, nei paesi dove il concetto è stato sviluppato, ha
destato meno attenzione perchè legata soltanto ad un diritto di
godimento.
Di
seguito verranno analizzati tre modelli: americano,
considerato quello di riferimento, europeo ed italiano.

MODELLO
AMERICANO:
La
crisi petrolifera del 1972-1973 ha provocato a livello mondiale molti
stravolgimenti, sia economici che sociali. I paesi importatori più
sviluppati hanno subito un repentino aumento dei prezzi di un
prodotto utilizzato sia come materia prima che risorsa energetico per
uso industriale e consumo privato. Questo
pesante periodo di recessione verrà definito “stagflazione”
perchè unisce un aumento del livello di inflazione (+9.3% dal 1972
al 1983) a un declino del 10% della produzione industriale. Il
livello di benessere e lo standard di vita molto elevato cozzavano
con la situazione economica e sembrano difficili da mettere in
discussione. Nel lungo periodo si assisteranno a cambiamenti dal
punto di vista sociale ed economico. A livello immobiliare si assiste
ad un calo nella richiesta di immobili e quindi c’è bisogno di
trovare una soluzione sia per i costruttori (“developer”),
che devo rientrare degli investimenti fatti, che per i compratori
(“purchaser”). Il primo può offrire sul mercato un
prodotto più appetibile ad un prezzo minore, riuscendo ad avere
sulla singola vendita un margine di profitto maggiore, il secondo può
diventare proprietario di un immobile dividendo i costi con altri
compratori e non avendo necessità di un grosso investimento
iniziale, condizione fondamentale in un periodo di incertezza
economica dove anche una camera d’hotel stava diventando poco
accessibile. Inoltre vengono create delle associazioni di
consumatori, spesso direttamente dal developer, per favorire uno
scambio dinamico degli immobili e poter cambiare ogni anno
destinazione (“interscambio”). Il
primo
timeshare negli
United States è
stato fatto nel
1974 dalla
Caribbean International Corporation (CIC), con
sede in Florida.
Oltre
a poter disporre dei resort sul territorio americano venne aggiunta
la possibilità di vistare anche
St. Croix e
St.
Thomas; entrambi
nelle Isole Vergini.
Il
modello si dimostra subito vincente ed attira l’interesse di molti
investitori pronti ad investire denaro in un’attività molto
redditizia e con ampi margini di crescita. La
rapidità dello sviluppo e la creazione di diverse forme portò il
legislatore a non creare immediatamente una legislazione nazionale
unitaria.
La materia invece di essere regolata dalle administrative agencies,
sotto il controllo del congresso americano, venne
demandata, anche grazie alla natura federale dello stato, agli
statues, fonti
di diritto prettamente statali. Questa situazione provocò molte
difficoltà alle Corti che non erano in grado di trovare una
definizione univoca al fenomeno, troppo multiforme, con il rischio di
non offrire la necessaria tutela al consumatore. Ancora
oggi quando si parla per esempio del periodo temporale massimo che il
compratore può utilizzare per annullare il contratto si assiste ad
una disparità tra gli Stati. Negli
anni 70′ alcuni di essi decisero di non permettere al fenomeno di
svilupparsi, probabilmente per paura che
uno sviluppo immobiliare non
regolamentato fosse in grado di deturpare il territorio. Il
primo intervento a livello federale si ha grazie al Federal
Department of
Housing and Urban Development
che
viene incaricato di controllare lo sviluppo immobiliare, riconoscendo
il timeshare come “interest
in land”,
condizione
necessaria per poter usufruire del regolamento in materia di acquisto
di beni immobili (l’Interstate
Lands Sales Full disclosure Act).
Nonostante
questo sforzo i cambiamenti non furono apprezzabili perchè, al netto
di una maggiore tutela per l’acquirente, la presenza di molte deleghe
rendeva praticamente impossibile l’applicazione contrattuale nel
timeshare. La
Federal Trade Commission (FTC)
fu
la prima autorità federale che intervenne per evidenziare vendite di
multiproprietà considerate sleali, anticoncorrenziali o ingannevoli
dimostrando
di avere molti poteri per fermare eventuali abusi. Un
altro ente
che si interessò alla materia fu
la
Security
ed Exchange Commission
(SEC),
equivalente
della nostra CONSOB, con il compito principale
di
occuparsi di mercato mobiliare. Per
questo motivo all’inizio risultò difficile trovare un collegamento
tra il timesharing ed un contratto di investimento, cioè la
disciplina che interessava direttamente la SEC. Infatti
non c’erano elementi sufficienti per considerare la multiproprietà
come un investimento perchè dal
contratto
non
derivava
un esercizio collettivo di impresa ed un’aspettativa di utili. Con
il passare del tempo, e una situazione che stava diventando sempre
più confusa e preoccupante, l’ente federale decise di prendere il
controllo della materia equiparandola ad un investimento mobiiare.
Per
aiutare gli stati e trovare una legislazione che fosse la più comune
possibile si decise di emanare i cossidetti “model acts”:
Model
Real Estate Time-Share
Act (MRETSA)
e
Model
Time-Share Ownership Act (MTSOA). Entrambi
cercano di indicare delle linee guida comuni per aiutare la
legislazione degli Stati, l’MRETSA è stato costruito per essere più
orientato verso il consumatore e contiene dettagli aggiuntivi
rispetto all’MTSOA. Grazie
a questi modelli e alla legislazione comune è possibile individuare
tre modelli di timesharing
che si sono sviluppati nel tempo: fee
timesharing,
non-fee
timesharing
e
cooperative
timesharing.

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FEE
OWNERSHIP:
Il
fee ownership è l’istituto più vicino alla definizione data
dall’ordinamento italiano al concetto reale di multiproprietà.
L’acquirente che decide
di avvalersi di questa formula viene considerato un vero e proprio
proprietario e quindi assume delle obbligazioni molto precise.
L’ordinamento americano individua due
possibili modalità mediante le quali il contratto può essere
eseguito:

*tenancy
in common: comunione
dei beni dove gli
acquirenti ottengono la proprietà reale e tramite un accordo scritto
(“declaration”)
viene stabilito in
quale periodo dell’anno viene assunto il diritto individuale
esclusivo dell’unità. Vige
il divieto di richiedere la divisione della cosa in comune firmando
un patto di indivisibilità. Le
difficoltà nate con questo modello sono realtive sia alla difficoltà
nell’opporre in caso di necessità l’acquisto del bene in comune, ma
anche le convenzioni stipulate con la declaration e considerate un
vero e proprio regolamento di condominio. All’inizio
anche la dichiarazione di non divisibilità del bene ha presentato
delle difficoltà applicative, superate con la legislazione speciale
dei singoli Stati. In
caso di violazione dei termini pattuiti diventa quindi impossibile
ricorrere in giudizio per ottenere un risarcimento oppure
l’attuazione degli accordi.

*interval
ownership: per evitare
le problematiche legali del tenancy in common si è pensato a questo
modello dove non c’è più la necessità di stipulare un regolamento
tra le parti perchè il trasferimento del titolo e gli obblighi
vengono scritti in un unico atto. Funziona
come un affitto che si rinnova anno dopo anno fino alla scadenza
naturale del contratto, alla fine, sfruttando il reminder, è
possibile comprare la quota in comproprietà dell’immobile.
All’inizio si pensava
che questa forma di sfruttamento fosse in realtà molto simile ad un
contratto di leasing perchè interessava un diritto di godimento,
solamente l’intervento dei singoli legislatori nazionali ha permesso
di ricomprendere la
disciplina specifica.
In questo modello si
include anche l’estate
for years perchè presentano caratteristiche identiche che si
differenziano soltanto al momento del riscatto dell’immobile.

NON
FEE OWNERSHIP:
Quando
il consumatore non ha interesse a comprare un diritto reale ma
soltanto di godimento utilizza questo strumento, in
Italia si definisce mutlivacanza.
Tutte
le tasse, la gestione dell’immobile e le responsabilità collegate
rimangono quindi un dovere del proprietario. Le
forme più diffuse sono: timesharing
licenses,
timesharing leases
e
membership clubs. Il
timesharing licenses
consiste nel diritto di godimento di un’unità immobiliare per un un
periodo limitato durante un numero concordato di anni, solitamente
non oltre sessanta. L’inserimento della limitazione temporale è
utile per evitare che si stipuli un contratto di leasing cercando di
aggirare le limitazioni nazionali. Per
superare questo ostacolo si è istituito il timesharing leases che
serve per dare all’acquirente anche un diritto interest
in land. Tutte
le altre caratteristiche restano identiche a quelle del timesharing
licenses. Infine
l’ultima modalità utilizzata è il membership clubs, in questo caso
si diventa soci di un club che prevede il diritto di godimento di un
immobile acquistato in leasing o locato, rispettando
sempre i turni. L’investimento
in questo caso non è protetto da nessuna garanzia, assicurazione o
trascrizione notarile.

cooperative
timesharing:
La
realtà americana, grazie a leggi molto più dinamiche in materia
societaria, ha permesso di istituire questa forma innovativa
di
timesharing. Queste
società permettono che i propri componenti possano godere, in via
esclusiva, dei beni detenuti dalla stessa. I
soci della cooperativa non partecipano alla distribuzione degli utili
ma hanno il diritto di godere degli immobili locati o acquistati
dalla società, secondo
quanto indicato nei certificati azionari. I
costi per effettuare questo acquisto sono minori e soprattutto,
grazie alla natura societaria dell’iniziativa, c’è la possibilità
di bloccare
l’ingresso di soci non graditi. Questa caratteristica è presente
soltanto in questo modello e rappresenta una sicurezza aggiuntiva per
i soci.

IL
MODELLO EUROPEO:

La
Francia è un paese che ha dovuto scontrarsi con un sistema giuridico
molto più strutturato di quello americano e che prevedeva minori
libertà di manovra. Il Codè Napoleon infatti è
stato un punto di riferimento civilistico per tutti i paesi europei,
l’Italia ha attinto in maniera profonda dallo stesso per costruire il
proprio ordinamento civile. Nonostante
questa situazione però c’era la necessità profonda di costruire un
tessuto giuridico in grado di tutelare i consumatori francesi da
quelle che potevano essere le insidie e le frodi commerciali. Già
dagli anni sessanta si è cominciato a ragionare in questo senso ma
soltanto negli anni settanta si è arrivati ad un primo riscontro
legislativo con la
legge del 16 Luglio 1971, n.51-579 che
fissava “statut
de la copropriété des immeubles bâtis”, organizzando
le misure necessarie per fissare dei limiti all’istituto della
multiproprietà come “condominio”.
Successivamente
l’altro passo importante è stato il recepimento della direttiva
europea 94/47 che ha permesso di inserire dei concetti che non erano
presenti nell’ordinamento vigente. L’Austria
e la Germania sono due paesi che solamente con l’input della
direttiva europea hanno
fatto un passo avanti,
al contrario del Portogallo che aveva già costruito una disciplina
autonoma e al’avanguardia in materia di multiproprietà e
non ha avuto bisogno di grandi aggiustamenti.
Paesi
come Svezia, Olanda, Finlandia hanno scelto di recepire senza
modificazioni la direttiva perchè non avevano nel loro ordinamento
alcuna
legislazione in merito. Un
appunto particolare spetta alla Gran Bretagna che fa parte
dell’Unione Europea ma
a differenza di tutti gli altri paesi si basa
sul common law, caratteristica che la rende molto vicina alla realtà
americana. Questo
ordinamento pone molte meno limitazioni all’autonomia privata e
quindi rende l’attuazione dell’istituto molto più flessibile. La
direttiva europea è stata recepita nel Timeshare
Regulations del
1997 ma
non ha modificato di molto le definizioni esistenti. La
multiproprietà in Inghilterra si basa sul modello del trust dove i
gestori delle
multiproprietà del
trust sono società specializzate mentre i fruitori sono definiti
beneficiaries. Si
definisce come club trust ma considerando il meccanismo nel dettaglio
si nota una somiglianza con il cooperative timesharing nato negli
Stati Uniti d’America. Il
bene quindi viene gestito dalla società in modo tale da massimizzare
la soddisfazione ed il godimento dei beneficiari, che ovviamente
hanno il diritto di veder gestito il proprio investimento nella
maniera migliore possibile.

Come
si evince dallo sviluppo normativo e dalle caratteristiche giuridiche
dei diversi paesi la direttiva europea è servita per dare un impulso
positivo alla materia. L’interesse normativo verso la multiproprietà
è nato soltanto nei paesi dove il fenomeno si era già sviluppato o
poteva presentare della possibilità di sviluppo future. E’
interessante
vedere come i paesi che hanno condiviso un sistema giuridico molto
più flessibile siano riusciti a costruire da subito una disciplina
molto chiara e variegata, mentre i paesi europei legati al Codè
Napoleon hanno dovuto adattare la multiproprietà in un sistema più
rigido e meno permissivo.

MODELLO
ITALIANO:
Anche
in Italia negli anni settanta si comincia a declinare il concetto di
multiproprietà cercando di sviluppare diversi modelli di offerta,
sulla scia del mercato americano. Molti hotel e residence,
all’inizio del secolo, cercavano già di offrire questo servizio
legandolo ad un contratto di albergo cedibile a terzi secondo
lo schema generale della cessione contrattuale. Con
il passare degli anni, e quindi con l’evoluzione del fenomeno, si è
arrivati a concepire tre forme principali della
multiproprietà
alberghiera: immobiliare ed azionaria. La
prima si caratterizza per la presenza di un complesso alberghiero in
comproprietà tra più soggetti che detengono il diritto di godimento
delle unità secondo
i termini stabiliti dal contratto. La
seconda si verifica quando una società partecipata dai soggetti che
godranno del diritto acquista un immobile a scopo turistico. In
entrambe le situazioni verrà nominato un gestore che prenderà in
locazione l’immobile o affitterrà direttamente l’azienda che si
occupa del complesso alberghiero. Il
gestore, come succede anche nei trust anglosassoni, dovrà garantire
il diritto di godimento e la gestione del complesso per massimizzare
la soddisfazione economica e turistica dei soci e dei comproprietari.
L’utilizzo
di una struttura alberghiera per questi scopi però ha evidenziato
delle difficoltà a causa della legge n.1692 del 1936, dove si
prevedeva il concetto di “vincolo alberghiero”, cioè il
divieto di utilizzare qualsiasi immobile alberghiero per attività o
funzioni diverse dalla ricezione degli ospiti. La
norma puntava a garantire la dinamicità turistica, sicuramente non
trova affinità con un godimento da parte di ospiti fissi come
stabilito dalla multiproprietà. La soluzione arriverà solamente nel
1981 quando la Corte Costituzionale dichiara l’illegitimità
costituzionale dei
provvedimenti
e permette lo svolgimento della
stessa
anche negli immobili
alberghieri.
La
multiproprietà più conosciuta, grazie alle diverse pubblicità che
la promuovono, è sicuramente quella immobiliare, e non è un caso
che le prime leggi siano nate proprio per tutelare i consumatori che
avevano scelto questa formula. Esistono
similitudini con il fee ownership descritto in precedenza, infatti il
compratore acquista una quota dell’immobile con la possibilità di
poterne usufruire in un periodo limitato dell’anno. Oltre
al diritto al godimento passano quindi in capo al comproprietario
anche tutti gli obblighi fiscali, gestionali e amministrativi. In
Italia è stata la soluzione più adottata perchè l’ordinamento
nazionale ha, da sempre, cercato di tutelare in maniera stretta i
diritti di natura reale, come le compravendite immobiliari,
tramite
la verifica notarile. L’ultima
modalità di attuazione riguarda la multiproprietà azionaria che ha
seguito diversi modelli di evoluzione. Prende
spunto dal modello francese dove
una
società costruisce un complesso immobiliare e vende al compratore,
che diventerà socio, delle azioni che garantiscono il godimento
dell’unità in un determinato periodo dell’anno. Le
azioni ordinarie, per loro natura cedibili, non garantivano però una
sicurezza assoluta e quindi è nata la necessità di emettere
azioni privilegiate. Quest’ultime sono offerte al compratore e danno
diritto solamente alla partecipazione alle assemblee straordinarie ed
incorporano il diritto di godimento. Solo successivamente, in base
alla quota di azioni privilegiate acquistate, viene ricevuto un
pacchetto di azioni ordinarie che indirettamente rende proprietario
dell’immobile attraverso la struttura societaria. La
multiproprietà azionaria si può dividere in due diverse tipologie:
diretta ed indiretta. Nel primo caso ci si ricollega al concetto
visto precedentemente dove le azioni privilegiate incorporano il
diritto al godimento del bene e quindi, oltre ad essere un asset
finanziario, sono portatrici di un diritto reale al portatore. Nel
secondo caso si verifica un unione tra due negozi differenti:
partecipazione sociale mediante l’acquisto di azioni e costituzione
del diritto di godimento da parte della società verso il socio. Il
concetto è esattamente identico alla prima tipologia, la differenza
è che le azioni non sono portatrici dirette del diritto ma servono
soltanto a certificare una partecipazione azionaria, che permette al
comproprietario di ottenere tutti i diritti connessi. Infine,
grazie alla convenzione dell’Aja, è stato inserito nel nostro
ordinamento il modello dei trust. Questo però non ha portato a
creare una normativa specifica e quindi bisogna fare riferimento agli
ordinamenti stranieri che invece hanno scelto di regolamentarlo.
Seguendo questa soluzione può emergere però un conflitto tra la
definizione di multiproprietà, legata ad un diritto perpetuo, e il
limite temporale fissato dai trust, situazione che rende difficile
l’introduzione di questo modello all’interno della multiproprietà
italiana.